18+

Дмитрий Верхотуров

©  Babr24

Экономика и бизнес Бурятия, Россия

31033

19.11.2019, 13:39

Эскроу-счета добивают депрессивные регионы

В 2019 году отрасль жилищного строительства постигла, как известно, крупная реорганизация. Были введены эскроу-счета для финансирования долевого строительства. Эта мера должна была покончить с весьма распространенным "кидаловом" долевых вкладчиков, и в этом смысле имела политическое значение, поскольку проблемы вкладчиков, заплативших за недострой, в конечном счете доставались на разрешение властям.

Новая финансовая система уже возникла и вобрала уже немалые средства. По данным заместителя председателя ЦБ РФ Ольги Поляковой, открыло более 23 тысяч эскроу-счетов на сумму 74 млрд. рублей.

Суть этого нововведения состоит в том, что эскроу-счет - это особый счет, на который покупатель квартиры в недостроенном доме зачисляет свои средства. Они перечисляются застройщику только после того, как дом сдан и начато оформление имущественных прав на проданные квартиры. Если дом не завершен и не сдан, то деньги с эскроу-счета возвращаются покупателю. Этот счет можно пополнить разными способами: внесением всей суммы сразу, или же внесением первоначального взноса и ипотечным кредитом.

Казалось бы, задача оградить дольщиков от недобросовестных застройщиков решена. Между строителями и покупателями встал банк, вооруженный 214 ФЗ. Однако, это привело к тому, что жилье заметно вздорожало буквально за несколько месяцев 2019 года (эскроу-счета были введены с 1 июля 2019 года) . К примеру, в Иркутске на 8,9%, с 60,4 до 65,4 тысяч рублей за кв. метр. То есть цена 50-метровой двушки поднялась с 3,02 млн. до 3,27 млн. рублей. Цены поднялись в Новосибирске на 7,2% до 68,3 тысяч рублей, а вот в Улан-Удэ упали на 2,6%.

Строительство - дело недешевое. Крупные жилые комплексы могут стоит миллиарды рублей, а суточный расход большого объекта может достигать десятков миллионов рублей. Раньше долевое участие было одним из главных способов финансирования текущих строительных затрат. Застройщику надо было иметь лишь средства для возведения каркаса здания, а дальше постепенно разворачивалась продажа квартир. Я сам не раз видел такие картины, как покупатели смотрели на свое приобретение в стадии строительства: пробираясь между техникой, группами гастарбайтеров и обычными на всякой стройке кучами материала и мусора. Даже если у застройщика не было своих денег и он не мог взять в кредит, то вот такой "самотек" позволял мало-помалу двигать стройку к победному концу.

Теперь это запрещено законом (хотя продолжаются лоббистские бодания по этому поводу; строители требуют разрешения не использовать эскроу-счета при готовности обекта на 30% и при продаже 10% квартир в строящемся доме). Теперь по поводу любого чиха - пожалуйте, в банк за кредитом, ну или за кредитной линией. Та же Ольга Полякова заявила, что к ноябрю 2019 года, то есть менее чем за полгода, было подано 27,7 тысяч заявок на кредитные линии на сумму в 642 млрд. рублей. Или 225 заявок на сумму 5,2 млрд. рублей в сутки.

Тут стоит обратить внимание, что сумма эскроу-счетов пока что составляет 11,5% от общей потребности в финансировании строительства.

Эта финансовая система в принципе и по своей задумке действительно весьма хороша и может работать, но только при одном условии: если банки не будут увлекаться лихоимством. Банк получает двойную выгоду. Во-первых, он получает в распоряжение значительные суммы по эскроу-счетам, которые банк может использовать для своих операций, кредитования и увеличения активов. Во-вторых, строители вынуждаются прибегать к банковскому кредитованию, как главному и часто единственному источнику финансирования стройки. Фактически, если смотреть в экономическую суть эскроу-счета в жилищном строительстве, это конечная выручка строителей, помещенная в банк, на которую строители еще выплатить известный процент (поскольку она же выдается им в кредит). В принципе, банки могли бы снизить ставку на кредиты для застройщиков и брать валом. Скажем, 2% с 642 млрд. рублей это 12,84 млрд. рублей дохода банков.

Теперь о лихоимстве. Депутат Госдумы РФ Алексей Изотов и зампред ЦБ РФ Ольга Полякова заявили на слушаниях, что средняя ставка по проектному финансированию для застройщиков составляет 14%! Средняя, значит есть и побольше этой. Полякова подчеркнула, что если у застройщика быстро заполняется эскроу, то ему ставку понизят до 4-5%. Похвальная щедрость!

Но при таком подходе цены на квартиры не могут не расти. Застройщик вынужден закладывать в конечную стоимость квартиры все: растущие расходы на стройматериалы, топливо, все свои налоги, а вот теперь еще и лихие банковские проценты. Все это нужно заранее просчитать, спрогнозировать (цикл строительства составляет 2-3 года), внести в цену и при этом получить прибыль. Застройщик деньги не рисует, и в общем, живет по принципу, "покупатель заплатит за все". Вздорожание квартир сжимает размер платежеспособного спроса (который в России далеко не растет), жилстроительство концентрируется в мегаполисах, куда идет бегство населения и своего рода внутренний "вывоз капитала", вкладываемый в жилье. Таким образом, введенная в жилстроительство финансовая система ведет к разрушению многих региональных строительных рынков и только ускоряет экономическое падение ряда регионов, например, Бурятии.

Дмитрий Верхотуров

©  Babr24

Экономика и бизнес Бурятия, Россия

31033

19.11.2019, 13:39

URL: https://m.babr24.net/?IDE=194905

bytes: 5246 / 5173

Поделиться в соцсетях:

Экслюзив от Бабра в соцсетях:
- Телеграм
- ВКонтакте
- Вайбер
- Одноклассники

Связаться с редакцией Бабра в Бурятии:
[email protected]

Другие статьи и новости в рубрике "Экономика и бизнес" (Бурятия)

«Энергия и надёжность», или Как «Россети Сибирь» перекрывают доступ к свету

Льготные условия на присоединение к электросетям в Бурятии сыграли злую шутку с желающими воспользоваться этой функцией.

Автор: Есения Линней.

Источник: Babr24.com.

Экономика и бизнес, ЖКХ, Общество

Бурятия, Красноярск, Томск

3184

26.06.2024

Суд жабы и гадюки: «ЭкоАльянс» против ООО «Здоровье»

В очередной раз ООО «Здоровье», которое экс-совладелица предприятия Маргарита Вахрамеева полностью продала компаниям из Германии, демонстрирует ...

Автор: Виктор Кулагин.

Источник: Babr24.com.

Экономика и бизнес, Экология

Бурятия

3324

26.06.2024

«Рядом с Байкалом такой ужас»: в Бурятии проверили состояние озера Котокель

Массовая гибель рыбы на озере Котокель в Прибайкальском районе Бурятии вызвала широкий резонанс у общественности.

Автор: Есения Линней.

Источник: Babr24.com.

Экономика и бизнес, Экология

Бурятия

5856

25.06.2024

Аэропорт «Байкал»: как пассажиры оценили работу предприятия в мае-июне

Бабр изучил последние отзывы клиентов улан-удэнского аэропорта «Байкал», оставленные на различных онлайн-платформах.

Автор: Виктор Кулагин.

Источник: Babr24.com.

Экономика и бизнес, Туризм

Бурятия

4536

25.06.2024

Призрак прошлого: штольные воды Джидинского комбината окрасили реки ядовитым цветом

Жители Закаменского района Бурятии забили тревогу из-за разлива штольных вод из шахт заброшенного рудника.

Автор: Есения Линней.

Источник: Babr24.com.

Экономика и бизнес, Экология, Политика

Бурятия

7214

20.06.2024

«Сила Сибири-2»: Китай говорит «нет» строительству газопровода

Пока «Газпром» подыскивает место под прокладку газопровода в Тункинском районе Бурятии, а республика вовсю готовится к газификации, российские власти ...

Автор: Есения Линней.

Источник: Babr24.com.

Экономика и бизнес, Политика

Бурятия, Россия, Китай

13081

19.06.2024

Скандал на 53 миллиона: Баир Байминов задержан из-за незаконной утилизации свалки в нацпарке

Коррупционная «картотека» Тункинского района Бурятии пополнилась ещё одним громким делом, на этот раз связанным с незаконной утилизацией нелегальной ...

Автор: Есения Линней.

Источник: Babr24.com.

Экономика и бизнес, Политика, Экология

Бурятия

10767

18.06.2024

Рост зарплат в Улан-Удэ: повод для оптимизма или сигнал тревоги? Большой разбор

Большинство компаний в Улан-Удэ поняли, что рынок труда изменился. Изменились люди, а за ними и фирмы.

Автор: Виктор Кулагин.

Источник: Babr24.com.

Экономика и бизнес, Политика, Расследования

Бурятия

8113

17.06.2024

Экс-главу Северомуйска Алексея Кудряшова освободили от административной ответственности из-за срока давности

В 2020 году главу поселка Северомуйск в Бурятии Алексея Кудряшова должны были досрочно отправить в отставку в связи с самовольным занятием земли и ...

Улан-Удэнский ЛВРЗ: директор-псих и подкуп СМИ

Бабр неоднократно рассказывал про отвратительное состояние рабочей площадки на Улан-Удэнском ЛВРЗ, на которое долгие годы сотрудники завода анонимно ...

Автор: Есения Линней.

Источник: Babr24.com.

Экономика и бизнес, Политика, Общество

Бурятия

12505

14.06.2024

«Суперколония» в Улан-Удэ: горожане выдвигают свои условия местным властям

Улан-удэнцы, протестующие против строительства мегаколонии на территории столичного города, все еще борются за свои права.

Автор: Есения Линней.

Источник: Babr24.com.

Экономика и бизнес, Политика, Общество

Бурятия

10962

13.06.2024

Инсайд. Провальное строительство моста через Уду

По-видимому все плохо у компании "Хотьковский автомост", возводящей в Улан-Удэ третий мост через Уду.