18+

Артур Скальский

©  Babr24.com

Недвижимость Иркутск

3079

25.01.2008, 15:06

Игра по-крупному

В последние несколько лет в Иркутской области, да и в целом по России, повышенным вниманием пользуются строительная отрасль и сфера недвижимости. И если года три-четыре назад в основном шло точечное возведение объектов, то сегодня бизнесу интересны уже более масштабные проекты. Но как раз в этом месте и оказалось тонко – в нашем регионе нет опыта работы «по-крупному», не развит девелопмент.

Нужно оговориться, что практически все иркутские строительные компании выступают как девелоперы, то есть сами себе разрабатывают проекты, ищут землю, строят и потом реализуют недвижимость. Но это скорее вынужденный шаг, чем сознательный выбор девелоперского поприща. Естественно, выполнение несвойственных задач приводит к неэффективной работе – расширяется штат сотрудников, много сил и времени уходит на поиски финансирования и так далее. Выполнение этих функций отвлекает от основной – строительства. Хотя стоит заметить, что некоторые строительные компании уже могут называться полноправными девелоперами.

Итак, девелопмент означает развитие недвижимости – проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях. То есть девелопер придумывает концепцию будущего проекта в какой-либо сфере, это может быть как торговое или офисное помещение, так и жилой комплекс, а возможно, и целый микрорайон, все зависит от возможностей и опыта компании. Далее ему необходимо разработать проект, купить или взять в аренду участок земли, «привязать» проект к земельному участку, согласовать подведение всех коммуникаций, а потом построить объект. Затем новую недвижимость можно сдать в аренду как целиком, так и отдельными офисами, или продать. Это зависит от дальнейших планов девелопера. Главное для него – окупить все затраты и получить прибыль.

Fee-девелоперы «в пролете»

Эксперты делят девелоперов на три группы: инвесторы, смешанные и fee-девелоперы. В первую группу входят те компании, которые вкладывают собственные средства в проекты. Ко второй группе относятся те, кто инвестирует только небольшую долю, порядка 10 процентов стоимости проекта. В категорию «fee» попадают те компании, которые прорабатывают и развивают проект на рынке недвижимости без собственных финансовых вложений в его воплощение. Такая работа «на аутсорсинге» предполагает наличие заказчика-инвестора, который формирует задачи и требования к объекту. За оказанную услугу fee-девелопер получает комиссию в размере 5–10 процентов от стоимости всего проекта. Однако, как отмечают эксперты, третий вид или «чистый девелопмент» с трудом приживается на российской почве из-за недоверия инвесторов к тем, кто не вкладывает в строительство собственные средства, а также по причине не самого высокого вознаграждения за труды fee-девелопера.

Как утверждает один из участников рынка, за рубежом доля fee-девелопмента достигает 60–70 процентов, но в России он практически не развит: подавляющее большинство компаний предпочитают идти по первому пути. В мире уже давно признано, что управление проектами, особенно крупными, – особая область менеджмента, дающая ощутимые, в том числе финансовые, результаты. Специалисты в этой области высоко ценятся, в США это третья по доходам профессия после юристов и врачей. Кстати, многие иностранные инвесторы готовы вкладывать в развитие проектов в России, но поскольку у нас не сформирован институт fee-девелоперов, то им просто не к кому обратиться со своими бизнес-предложениями.

За рубежом девелопер имеет возможность приобрести уже готовую для строительства площадку, но в России компаниям приходится самостоятельно заниматься согласованиями на проведение коммуникаций. Иногда для этого требуется получить до 300 различных подписей, потратив массу времени и сил. Наверное, это один из самых сложных участков в работе девелопера. Именно период согласований является для застройщиков самым обременительным – мощности простаивают, время идет. Хотя многие предпочитают на свой страх и риск начать строительство еще до момента получения всех необходимых разрешений и, как правило, им удается договориться «задним числом». Однако в России уже есть случаи сноса незаконно построенных многоэтажек. Вопрос в том, как быстро эта практика дойдет до нашего региона. Кстати, учитывая большую потребность в подготовленных под строительство площадках, хорошие перспективы вырисовываются у ленд-девелопмента. Компании, имеющие такую специализацию, не просто покупают и перепродают участки, но подводят к ним коммунальную инфраструктуру, облагораживают их, то есть полностью подготавливают к возведению объектов.

В Иркутске многие строительные компании позиционируют себя в качестве девелоперов и, хотя выполняют большинство их функций, но все же в полном смысле этого слова ими не являются. По мнению директора департамента социального развития ФРР Иркутской области Дмитрия ДОРОЖКИНА, на это есть несколько причин. Во-первых, в регионе практически нет возможности для реализации девелоперских проектов, во-вторых, у местного бизнеса нет умения и, зачастую, желания работать с «длинными деньгами», необходимыми для реализации масштабных и растянутых по времени планов. Кроме того, переход на «девелоперские» рельсы приведет к определенному снижению рентабельности в строительной отрасли.

Потребность есть, предложения нет

Тем не менее практически все эксперты сходятся во мнении, что рано или поздно в Приангарье появятся полноценные девелоперские компании: либо дорастут местные, либо придут московские. «Потребность рынка в таких услугах весьма велика, можно сказать, что спрос уже есть, а предложения пока нет», – отмечает вице-президент Иркутского областного союза риэлторов Анастасия ЛИТВИНЕКО.

– В случае если в нашем регионе все-таки реализуется проект агломерации Иркутска, Ангарска и Шелехова, интерес к нашей территории возрастет и, скорее всего, сюда придут московские девелоперы. Если же крупные проекты не будут реализованы, то до девелоперов «дорастут» местные компании, – говорит эксперт.

Итак, одним из стимулирующих факторов должна стать агломерация. Три города объединяются в единый мегаполис, Большой Иркутск привлекает к себе внимание различных компаний, как российских, так и международных. Естественно, это требует реализации крупных проектов в сфере недвижимости, которые станут лакомым куском для федеральных девелоперов.

– Уже 5–7 федеральных девелоперских компаний изучают наш рынок, оценивают перспективу реализации тех или иных проектов, – утверждает Дмитрий Дорожкин.

Процесс представления и взаимоувязки планов развития агломерации уже пошел. Сейчас проводятся переговоры, к примеру, с такими компаниями, как «Леруа Мерлен» и «Метро» о строительстве крупных торговых комплексов, а также рядом других, не торговых, бизнес-структур о реализации их проектов.

– Сейчас уже можно констатировать, что Иркутск появился на экономической карте страны, – отмечает пресс-секретарь ФРР ИО Светлана КАЛИНИНА, – сюда приезжают инвесторы, ведутся переговоры об открытии новых предприятий, о строительстве новых микрорайонов.

Вторым сильным стимулом, который мог бы привлечь московских девелоперов на иркутскую землю, является туристско-рекреационная зона на берегу Байкала. Разработчики зоны делают основной упор на деловой туризм, предлагая чуть ли не «наш ответ Давосу». Правда, некоторые эксперты считают, что зона заработает очень и очень не скоро.

При всем уважении к пропагандистам агломерации и особой экономической зоны нужно признать: не факт, что оба проекта будут реализованы в полном объеме. В них достаточно велика политическая составляющая, поэтому при изменении конъюнктуры есть риск замораживания проектов. При таком раскладе, скорее всего, будет реализован второй сценарий – «вырастут» местные девелоперы, возможно, из среды строителей или риэлторов, а возможно, на стыке этих двух секторов.

– Сегодня ни одна компания самостоятельно не потянет девелоперский бизнес, но в содружестве риэлторы-строители могут справиться с этой задачей, – считает сертифицированный аналитик в сфере недвижимости Юрий ВИННИКОВ.

На старт, внимание… марш!

По мнению Анастасии Литвиненко, вполне возможно, что девелоперы вырастут из риэлторских компаний:

– На сегодня самыми активными игроками на этом поле являются риэлторы, у них даже больше возможностей, чем у застройщиков. Уже в настоящий момент риэлторов привлекают к реализации крупных проектов в сфере недвижимости, правда, пока только на уровне консалтинга. Умение рассчитать все риски и правильно оценить перспективы проекта – один из основных навыков девелопера.

По оценке Анастасии Литвиненко, на формирование собственного девелоперского пула Иркутску потребуется порядка двух-трех лет. И здесь хорошую службу должно сыграть развитие туризма на территории Прибайкалья. Независимо от того, будет или нет реализована туристическая ОЭЗ, потребность в гостиницах и других объектах недвижимости растет и, возможно, именно это сфера станет «прорывной» для местного девелопмента. К примеру, недавно крупнейший оператор иркутского туристического рынка «Гранд Байкал» заявил о своем намерении заняться девелопментом. Компания планирует построить в Иркутской области spa-курорт, офисно-гостиничный центр и сеть мини-отелей.

Не исключено и бурное развитие девелопмента в сфере строительства крупных торгово-развлекательных комплексов и всей сопутствующей инфраструктуры. Самые крупные проекты в этой сфере предлагает компания «Фортуна».

Если говорить о финансовых ресурсах, то сегодня это уже не самая большая проблема – у банков есть деньги, и они готовы их вкладывать в крупномасштабные проекты в сфере недвижимости, притом как жилой, так и коммерческой. Поскольку на сегодня Иркутская область испытывает дефицит недвижимости во всех сферах, значит, девелоперские проекты будут востребованы по определению.

КИРА КОВАЛЕВА

Весь номер "Иркутской губернии" можно прочитать здесь: http://rubabr.com/ig/39.pdf

Артур Скальский

©  Babr24.com

Недвижимость Иркутск

3079

25.01.2008, 15:06

URL: https://m.babr24.net/?ADE=42837

bytes: 9983 / 9894

Поделиться в соцсетях:

Экслюзив от Бабра в соцсетях:
- Телеграм
- ВКонтакте
- Вайбер
- Одноклассники

Связаться с редакцией Бабра в Иркутской области:
[email protected]

Другие статьи и новости в рубрике "Недвижимость" (Иркутск)

Жители ТСН «Молодежное» просят помощи у Александра Бастрыкина

Настоящий социальный взрыв разразился в известном поселке на Байкальском тракте.

Автор: Ярослава Грин.

Источник: Babr24.com.

Недвижимость, Скандалы

Иркутск

6569

14.06.2024

Каменный особняк продают в Иркутске за 750 миллионов рублей

Старинный каменный особняк, который значится как «дом Донского», выставили на продажу на «Авито». За него просят 750 миллионов рублей.

Прокуратура Иркутска проверяет аварийный дом на Некрасова

Прокуратура Иркутска проведёт проверку аварийного дома на улице Некрасова, 18.

Не ЖК, а детский диагностический центр: «Восток Центр Иркутск» рассказал, что именно будет на месте бывшей картографической фабрики

Генеральный директор строительной компании «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал рассказал журналистам, что именно будет строиться на месте ...

Отель Gloria выставили на продажу в Иркутске

Отель Gloria продаётся в Иркутске. Он располагается рядом с МТЦ «Новый» на улице Советской, сообщает ИА «ИрСити».

Вместо картографической фабрики на Красноказачьей в Иркутске будет ЖК

На улице Красноказачьей в Иркутске вместо картографической фабрики будет жилой комплекс.

Источник: Babr24.com.

Недвижимость

Иркутск

2308

29.05.2024

Ремонт Дома офицеров в Иркутске: от обновления крыши до создания центра патриотического воспитания

В Иркутске начался ремонт старинного здания, известного местным жителям как Дом офицеров.

Автор: Анна Моль.

Источник: Babr24.com.

Недвижимость, Культура

Иркутск

9328

28.05.2024

В Академгородке в Иркутске выставлен на торги участок с недостроенным корпусом СО РАН

Участок земли с недостроенным лабораторно-экспериментальным корпусом Сибирского энергетического института СО РАН в Академгородке Иркутска выставили ...

Источник: Babr24.com.

Недвижимость

Иркутск

1833

24.05.2024

Восстание из пепла: ТЮЗ обретет вторую жизнь к 100-летнему юбилею

В Иркутске начинается новый этап возрождения исторического здания Театра юного зрителя, серьезно пострадавшего от пожара в мае 2022 года.

Автор: Анна Моль.

Источник: Babr24.com.

Недвижимость, Культура

Иркутск

10754

15.05.2024

Школу в Новолисихе будут строить. Но сначала перепроектируют

Мэрия Иркутского района объявила торги по поиску подрядчика на перепроектирование и дальнейшее строительство школы на 550 мест в посёлке Новолисиха.

В Оёке будут строить школу на 960 мест

На портале госзакупок появился аукцион по поиску подрядчика на строительство школы на 960 мест. Стоимость контракта — два миллиарда рублей.

Украденные мечты «Пионера»: прикрывая спину Руслана Болотова?

Следственный комитет Иркутской области огласил результаты проверки по перепродаже земли, на которой ранее располагался стадион «Пионер».

Автор: Глеб Севостьянов.

Источник: Babr24.com.

Недвижимость, Политика, Скандалы

Иркутск

23105

10.04.2024